À Rémire-Montjoly, Matoury ou Cayenne, la valorisation continue du parc immobilier fait une certitude : transmettre un patrimoine foncier à ses enfants peut vite générer des droits de succession très lourds s'il n'est pas anticipé.
Pourtant, il existe un outil juridique et fiscal remarquable pour anticiper la transmission de vos biens tout en conservant vos revenus ou l'usage de votre logement : le démembrement de propriété.
En quoi consiste cette technique ? Comment l'appliquer sur des biens en nom propre ou via une société (SCI) ? Voici tout ce qu'il faut savoir pour protéger vos proches et optimiser votre fiscalité.
1. Comprendre le démembrement : La propriété "découpée" en deux
En droit français, la pleine propriété d'un bien se divise en deux droits distincts :
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L’Usufruit : Le droit d'utiliser le bien (l'habiter) ou d'en percevoir les revenus (les loyers).
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La Nue-propriété : Le droit de disposer du bien (en posséder les "murs"), sans pouvoir l'habiter ni en percevoir les loyers.
Le principe de la donation avec réserve d'usufruit :
Vous donnez la nue-propriété de votre bien immobilier à vos enfants, tout en conservant l’usufruit.
Que se passe-t-il au moment du décès ?
C’est là que réside toute la magie du dispositif : au décès du dernier usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement. Vos enfants deviennent pleinement propriétaires du bien, sans payer le moindre droit de succession supplémentaire et sans passer par des formalités notariales complexes sur ce bien.
2. Un avantage fiscal majeur : L'abattement du barème fiscal
Lorsque vous donnez la nue-propriété d'un bien, la valeur retenue pour le calcul des droits de donation n'est pas la valeur totale du bien, mais seulement une fraction de celle-ci, fixée par le barème fiscal (article 669 du Code Général des Impôts) selon l'âge de l'usufruitier :
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Entre 51 et 60 ans : La nue-propriété vaut 50 % de la valeur totale.
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Entre 61 et 70 ans : La nue-propriété vaut 60 % de la valeur totale.
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Entre 71 et 80 ans : La nue-propriété vaut 70 % de la valeur totale.
En plus de cette valeur réduite, chaque parent bénéficie d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
